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關于彭陽縣中心城區基准地價更新成果的解讀

索引號 640425010/2019-00056 文號 生成日期 2019-04-26
公開方式 主動公開 發布機構 彭陽縣自然資源局 責任部門

原文鏈接:半岛娱乐關于公布實施彭陽縣中心城區土地級別與基准地價更新成果的通知

彭陽縣中心城區基准地價更新成果已于2019年1月9日通过宁夏自治区国土资源厅验收,半岛娱乐于20194月25日及時向社會公布。現將解讀說明如下:

一、基准地價更新的必要性

根據《中華人民共和國城市房地産管理法》《中華人民共和國土地管理法》《國務院關于加強土地資産管理的通知》(國發[2001]15號)原國土資源部《關于整頓和規範土地市場秩序的通知》(國土資發[2001] 174号)原國土資源部辦公廳關于實施《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》有關問題的通知(國土資廳發〔2015〕12號)2017年7月12日,國土資源部辦公廳《關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》(國土資廳發[2017]27號)《關于做好公示地價體系建設工作的通知》(甯國土資發[2017]390號)要求,市、县国土资源主管部门应严格按照规程,开展基准地價制订、更新和公布工作。基准地價每3年应全面更新一次,基准地價不包含公共服务用地的,将公共服务用地基准地價一并纳入本轮基准地價更新工作。

彭陽縣基准地價成果更新前自基准日已超过3年,且成果中不含公共服务用地基准地價,基于以上两点,彭陽縣中心城區基准地價需进行全面更新。

二、工作範圍

上一轮基准地價成果覆蓋面積爲778公頃,覆蓋範圍主要爲老城區、行政中心、南門工業園一期;此次更新成果覆蓋範圍爲1233.64公頃,在原來的範圍基礎上,主要增加了經一路西側區域、行政中心北部的新區區域和杜家溝建材園。

三、工作內容

与上一轮基准地價修编成果相比,此次更新成果不但包含了传统的商服、住宅和工業用地的基准地價成果体系,还增加了新聞出版用地、教育用地、科研用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地、公用設施用地、公園與綠地用地等9個二級類公共服务用地的基准地價成果体系,增加了公示地價用途類型,對進一步完善土地有償出讓制度,合理科學出讓公共服務用地具有重要意義

四、地價水平比較

本次更新后的彭陽縣中心城區商服用地整体地价水平(面积加权平均值)爲499元/平方米,更新的彭陽縣中心城區商服用地整体地价水平(面积加权平均值)爲354/平方米,較更新前上漲幅度26.84%,年增值幅度爲7.67%;本次更新后的彭陽縣中心城區住宅用地整体地价水平(面积加权平均值)爲365/平方米,更新的彭陽縣中心城區住宅用地整体地价水平(面积加权平均值)爲289/平方米,較更新前上漲幅度26.30%,年增值幅度爲7.51%;本次更新后的彭陽縣中心城區工業用地整体地价水平(面积加权平均值)爲163/平方米,更新的彭陽縣中心城區工業用地整体地价水平(面积加权平均值)爲163/平方米,較更新前上漲幅度0%,年增值幅度爲0%。

五、基准地價的应用及注意的问题

1.基准地價是確定國有出讓土地使用權價格的依據和參考標准

基准地價评估和确定出让底价是国有土地出让的重要内容,基准地價更新成果是城市规划区范围内确定国有出让土地使用权价格的依据和基本参考标准。

2、应切实建立基准地價定期公布制度,发挥政府对地价的控制和导向作用

公布地价,是许多国家在地价管理上的通行制度。建立起基准地價及变动指数的定期公布制度,以便使投资者能全面了解城镇的地价水平,对选择投资方向和地点取得直接帮助,有利于吸收外资。同时,也有利于增加政府办事的透明度和改良投资环境,有利于发挥政府对土地价格的导向作用,有利于国内外对城区地价信息的了解和社会监督。因此基准地價成果经验收后,政府尽快报批实施,并向社会公布。同时,根據物价政策、投资环境、供求关系等条件的变化,定期公布变动指数(一般来说,基准地價每3年应更新一次),作爲土地有偿使用的重要依据。

3、应使其成爲制定土地管理的各项政策法规的依据

土地管理工作是爲了更好地发挥土地的作用和效益,并以制定的各项政策法规作保障,而一切有关土地的政策法规的制定都离不开土地质与量两方面的内容。基准地價作爲宏观控制地价,反映地产市场地价水平和运动变动趋势,使政府制定地价管理政策和用技术经济手段管理土地的各项措施得到落实和加强。

4、应使其成爲科学合理地征收土地税费的依据

政府对土地资产管理的措施之一,是通过征收有关土地税费,实行强制收购等措施,加强政府对土地资产利用和转移的宏观调控。这些措施的实施,都需要有反映土地区位效益和收益水平的土地级别标准和科学合理的地价标准爲依据。

5、应使其爲城镇规划服务

土地资源的稀缺性和有限性,要求在土地利用上必须合理规划,统筹兼顾,充分挖潜,力争最佳的经济、社会和环境效益。规划应以土地经济规律和价值规律爲指导,综合部署城区经济、文化、公共事业等各项事业,合理布局,优地优用,劣地巧用,实现土地利用结构的合理调整和优化组合。基准地價更新成果客观地反映了中心城區土地价格运行规律,爲从经济特征出发,规划中心城區布局和各项建设,保证中心城區的有序、协调发展提供了坚实的经济基础资料。

6、应使其爲日常地价评估工作服务

基准地價反映了土地级别内区域平均价格,该区域内各宗地地价围绕基准地價上下波动,故基准地價起到宗地地价评估估算基值和修订初始值的作用。建立和更新基准地價体系及应用方法,可以爲评估机构和交易入市者提供明了的地价参考和方便快捷的评估方法。

7、基准地價是区片的平均价格,不代表具体每一宗地的价格

基准地價是各级土地或均值地域的各类用地单位面积平均价格。而宗地价格是具体的某一宗地的土地使用权价格,宗地价格还有出让底价、交易价、标定地价之分。

基准地價不代表宗地的具体价格,利用基准地價更新宗地时,要进行年期修正、容积率修正、期日修正等一系列因素修正。爲此编制宗地评估修正体系,经过一系列的修正后,宗地的价格更加接近市场价。


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